LAPROMESA DE COMPRAVENTA POR JOVINO NOVOA , SENADOR

 

¿QUE ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA?

 Esta es una pregunta muy frecuente en la consultajuridica. Para resolver  recurrimos nada menos que al Senador Jovino Novoa que nos da la respuesta en su muy buen blog http://www.senado.cl/blog/jnovoa/. Acá encontrarnan diversos temas Jurídicos excelentemente tratados.

Uno de los más frecuentes contratos es” la promesa de compaventa.

PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN BIEN RAÍZ : asegúrate que ésta cumpla con todas las exigencias legales para que la póliza que cubre el dinero que entregas como anticipo sea válida!

En el año 2004 se dictó una normativa con el objeto de proteger a las personas que celebren un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA respecto de un bien raíz destinado a vivienda, local comercial u oficina que no ha obtenido recepción municipal definitiva, que entreguen anticipos en dinero a cuenta del precio.

Cabe destacar que la intención del legislador fue no sólo proteger los casos de las llamadas ventas “EN VERDE”, sino todos los casos en que se celebre un contrato de promesa de compraventa respecto de un inmueble cuya construcción no se ha terminado y, por tanto, no cuenta con la recepción municipal definitiva. Esta ley también se aplica al caso en que se compra un bien raíz, sea vivienda, local comercial u oficina, que se encuentra hipotecado por una persona distinta al comprador.

En consecuencia, esta ley no se aplica a los casos en que lo que se compra es un mero sitio.

Se consideró necesario proteger al que “promete” comprar, también llamado “promitente comprador”, que entrega una suma de dinero como reserva y/o anticipo del precio de compraventa al constructor, ya que, en caso de quiebra o estafa de este último, no siempre será fácil recuperar dicha suma de dinero.

La forma en que la ley protege al “promitente comprador” es obligando al “promitente vendedor” a otorgar una póliza de seguro o boleta bancaria a favor del primero, por un monto equivalente al anticipo del precio entregado.

Para saber cuándo se puede hacer valer la póliza o boleta bancaria es necesario explicar antes, que el contrato de promesa debe fijar la “época” en que se va a realizar la compraventa mediante un plazo (por ejemplo, a más tardar el 30 de Diciembre de 2007) o una condición (por ejemplo, cuando se termine la pavimentación de la calle “X”).

El promitente comprador sólo puede cobrar la póliza de seguro o boleta bancaria si la compraventa no se suscribe al momento de cumplirse el plazo o la condición.

Es necesario, además, tener muy presente que el plazo o condición que debe establecer el promitente vendedor no sólo es un requisito para hacer efectiva la garantía, sino también para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez. En consecuencia, si el contrato de promesa no indica, a través de un plazo o una condición, a más tardar “cuándo” se va a celebrar la compraventa, no se puede exigir su cumplimiento. Si el contrato de promesa, en cambio, cumple con todos los requisitos legales, (además del señalado, que éste se otorgue por escrito, ante notario, etc.) la parte que cumple el contrato puede exigir al incumplidor no sólo que se ajuste a él sino, además, que le indemnice los perjuicios causados. Este caso se daría, por ejemplo, si el constructor avanza con la construcción de acuerdo al contrato de promesa de compraventa y el promitente comprador no paga la cuota que le corresponde de acuerdo al contrato de promesa.

Por último, es necesario que sepan que la póliza de seguro o boleta bancaria debe permanecer vigente hasta que se suscriba el contrato de compraventa propiamente tal y el inmueble quede inscrito a nombre del comprador, libre de todo gravamen impuesto por el vendedor.

La promesa de compraventa, el Senador Jovino Novoa ;saludos Rodrigo González Fernández, consultajuridica.blogspot.com