Ventas atadas: tenso debate abre espacio a otros actores hipotecarios

Ventas atadas: tenso debate abre espacio a otros actores hipotecarios

C. Arroyo/ P. Gallardo df

La discusión pública sobre lo que es venta atada y conjunta - y quién es el que realmente pierde entre una y otra opción, bancos o personas- puso sobre la mesa al menos dos problemas relacionados al contrato de créditos en la banca local. Por un lado, el negocio para la banca detrás de los hipotecarios, créditos de bajo spread cuyo retorno es recuperado a través de los productos que las entidades financieras venden conjuntamente con ellos, principalmente la cuenta corriente,  la línea de crédito asociada a ésta y las tarjetas de crédito bancarias.

Y en segundo lugar, la falta de información sobre qué costos componen el pago final del dividendo, ya que son elementos sobre los que aún no se ha conseguido una fórmula comparativa general y que -entre otros puntos- pretenden zanjarse a través del proyecto del Sernac financiero.

Como es habitual respecto a temas bancarios, la llama no demoró en encenderse y pronto la discusión tomó ribetes políticos que obligaron al superintendente de bancos a dar explicaciones al parlamento (que deberá reiterar la semana próxima). El ministro de hacienda, Felipe Larraín, tendrá que hacer lo mismo el próximo martes ante el Congreso.

Y aunque algunos ante la presión pública ya visualizan el fin de las ventas conjuntas en poco tiempo, el tema de la incertidumbre sobre qué es lo que se paga en cada cuota persiste y mantiene cierta tensión en este mercado, históricamente liderado por los bancos.

Por eso, quizás ahora más que nunca se sabe que la tasa de interés no es lo único importante a la hora de decidir. Además de ello están los costos de los seguros de incendio con cobertura adicional de sismo y desgravamen, ambos de carácter obligatorio, Y, adicionalmente, como comentan desde BancoEstado los clientes podrán contratar los seguros que cubren cesantía, contenido del hogar, hospitalización e invalidez.

A lo anterior se agregan los gastos efectuados en la operación de adquirir el crédito hipotecario, que de acuerdo con la superintendencia de bancos (SBIF) engloban el impuesto de timbres y estampillas; gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo; derechos de inscripción en el conservador de bienes raíces; tasación del inmueble hipotecado; estudio de títulos y redacción de escritura. Si bien estos items son comunes a la totalidad de los créditos ofrecidos por todos los que participan del negocio del crédito para la vivienda, es importante considerar que hay matices.



¿Dónde mirar?

Los bancos lideran el mercado de hipotecarios con un al menos el 80% de participación, pero no son los únicos y, de acuerdo con expertos, vale la pena mirar hacia el lado.

A través de mutuarias, las compañías de seguros de vida han logrado penetrar a este segmento, ofreciendo préstamos en condiciones bastante similares a las de los bancos, aunque para clientes de menor riesgo.

Junto a las ofertas de las cooperativas y de las cajas de compensación, aunque en menor medida, son alternativas que no exigen venta atada alguna y podrían convertirse en una oportunidad para concretar la casa propia en el contexto actual.

De hecho, a octubre de este año, las cooperativas, por ejemplo, han elevado sus colocaciones para la vivienda en un 22%, según la Sbif,  potenciado por el espaldarazo dado por el gobierno al sector a inicios de este año, a través de las medidas pro PYME y otras orientadas a darles más espacio en la torta de colocaciones de crédito.

Pero la oportunidad más importante sería de las mutuarias ligadas a las aseguradoras. En Credicorp, empresa relacionada con la negociación de créditos con distintos bancos y aseguradoras, indican que tras todo el debate ocasionado por las circulares de la SBIF lo más probable es que finalmente desaparezca todo vestigio de venta conjunta u "atada". Y en tal contexto, las mutuarias tienen el espacio ideal para captar clientes que no quieran ventas atadas a sus créditos.

Ello porque tienen condiciones de tasas muy cercanas a las ofrecidas por la banca (promedio de 4,8% entre enero y octubre de este año), siendo su único "pero", el estar dirigidas a un segmento menos riesgoso y, por ello, ser más exigentes, por ejemplo, respecto al ingreso. "Son un oportunidad ideal para alguien en condiciones de pagar el 20% del valor de su vivienda, sin venta atada ni conjunta y con seguros más baratos que a través de la banca", asegura el gerente general de Credicorp, Jaime Bulnes. Esta opción más barata se ve reflejada principalmente en los seguros asociados, que de acuerdo con estimaciones de Bulnes pueden ser hasta un 50% más baratos en un crédito con una mutuaria.

Por su parte el subgerente comercial de créditos Hipotecarios de Principal, Juan Manuel Vega, destaca además otro aspecto: "Los créditos otorgados por el sector tienen garantía específica y no general como en la banca, con la que respaldan todos los otros productos de crédito que el banco te ofrece. Esto es particularmente sensible a la hora de vender la propiedad y alzar las hipotecas, lo cual es mucho más complicado y lento en un banco", indica.

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Rodrigo González Fernández
Diplomado en "Responsabilidad Social Empresarial" de la ONU
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